PL 12093 modifiant la loi générale sur les zones de développement (LGZD) (L 1 35) (Catégories de logements)

http://ge.ch/grandconseil/data/texte/PL12093.pdf

Commission du Logement

Lundi 28 août 2017 à 17h30

2, rue de l’Hôtel-de-Ville

Salle des Fiefs

* * *

Introduction :

Le RPSL remercie la Commission du logement pour son invitation à se prononcer sur le PL 12093.

A titre liminaire, le RPSL rappelle qu’il fait partie des organisations qui soutiennent et portent les Initiatives populaires IN 161 et IN 162. Ces initiatives, plus particulièrement l’IN 161, portant sur les mêmes dispositions légales que le PL 12093, la position du RPSL, sans surprise, est fondée sur une comparaison entre la loi actuelle, le PL 12093 et les propositions contenues dans l’IN 161.

Analyse en détails

1. Article 4A alinéa 1 : programme et proportions des logements à réaliser

Le RPSL tient à souligner le progrès que représente cette modification par rapport à la loi actuelle. Comme le relève le DALE, « les proportions fixées dans l'art. 4A dans sa teneur actuelle étaient trop faibles en regard de l'objectif quantitatif fixé. En effet, selon les projections effectuées en application du mécanisme actuel, plusieurs décennies (au moins 50 ans) seraient encore nécessaires pour atteindre l'objectif légal »[1].

En partant de ce constat, que le RPSL partage, le PL 12093 propose, mutatis mutandis, le principe des 3 tiers.

Soit, un 1/3 de LUP dont les HBM, un 1/3 de locatif sans spécifier d’autres objectifs que « destinés à la classe moyenne », et un 1/3 sans contrainte, donc probablement de la PPE.

L’IN 161 prévoit quant à elle, mutatis mutandis, le principe des 4 quarts, plus exactement :

1. 1. 30% au minimum de HBM
   2. 50% au minimum de LUP (dont les 30% de HBM)
   3. 80% au minimum de locatifs (dont les 50% de LUP qui comprennent le 30% de HBM)
   4. 20% sans contrainte

Cette différence est significative à notre sens surtout sur les HBM. En effet, le PL 12093 prévoit 33% de LUP, dont les HBM. C’est le lieu de rappeler qu’au 10 mars 2017, l’OCSTAT recense parmi les logements subventionnés, 8'827 LUP, dont 7'246 HBM[2]. Alors que le rapport d’activité LUP 2015, rendu public en été 2016, indique 15'847 LUP au 31 décembre 2015[3].

Si l’on en croit les chiffres produits par le DALE, à peu près un LUP sur deux est un HBM (ce qui représente un peu moins de 4% du parc de logement total). Ce qui reviendrait à dire que le DALE préconise 16% de HBM en moyenne dans les nouveaux quartiers. Ce chiffre est à notre sens largement insuffisant pour répondre aux besoins des habitant-e-s de la classe modeste et très modeste. Preuve en est que la liste des demandeurs auprès des FIDP, propriétaires des HBM, atteint au 31 décembre 2016 8'244 demandeurs !

Il nous semble donc que de prévoir seulement un 1/3 de LUP, en y incluant les HBM, est nettement insuffisant pour répondre aux besoins prépondérants de la population modeste et défavorisée du Canton. Et si d’aventure, par impossible, ce 1/3 devait être essentiellement consacré aux HBM, par exemple par l’effet d’une politique d’acquisition active du Canton, alors c’est pour la classe moyenne modeste que les logements viendraient à manquer, ceux-ci se retrouvant en concurrence avec la classe moyenne plus aisée sur les logements du 1/3 locatifs[4].

En outre, on peine à comprendre pourquoi d’une part on admet qu’il y a une disproportion manifeste du nombre de biens immobiliers proposés en propriété avec les acquéreurs potentiels et qu’on continue à prévoir une proportion de biens à l’acquisition (33%) supérieure aux potentiels acquéreurs (20%)[5].

Néanmoins, il s’agit globalement d’une avancée par rapport à la loi actuelle, que le RPSL salue.

2. Article 4A alinéa 1 : la place réservée au MOUP

Expressément, le PL 12093 prévoit concernant le 1/3 de locatif que « 50% sont en principe réalisés par des maîtres d'ouvrage d'utilité publique ».

Le RPSL salue la mention des Maîtres d’ouvrage d’utilité publique comme acteurs essentiels et reconnus de la politique publique et sociale du logement. Il relève que ce principe est présent dans l’IN 161, sur l’entier des logements à construire. Il soutient donc sans réserve cette mention.

C’est le lieu de souligner que, comme relevé plus haut, près de la moitié des LUP sont des HBM, qui sont propriété de MOUP. De plus, une grande partie des LUP non HBM sont en mains d’entité publiques communales, qui peuvent être reconnues comme MOUP également. La proportion de MOUP exigée par le PL 12093 sur le total des logements à construire devrait avoisiner les 45%. En ceci, la proposition est proche de celle contenue dans l’IN 161, même si on peut regretter de ne pas revendiquer le 50% sur l’entier du programme, les MOUP étant à même et font déjà, toutes catégories de logement locatifs (logements communaux libres ou subventionnés, coopératifs, HBM, etc.).

Finalement, le PL 12093 ne définit pas expressément les MOUP, bien que l’exposé des motifs renvoie à l'article 37 de l'ordonnance fédérale sur le logement, du 26 novembre 2003 (OLOG – 842.1). Si dans l’esprit, la définition fédérale est parfaite, une définition genevoise devrait tenir compte des particularités des MOUP genevois, comme les Communes, faute de quoi certains acteurs genevois pourraient être exclus, alors que dans l’esprit de l’ARMOUP[6], ils sont bien des MOUP.

Globalement, le RPSL soutient cet objectif.

3. Article 4A alinéa 2 : temporalité de la mesure

Le choix fait ici est de prévoir une nouvelle temporalité de la mesure pour une période de 10 ans, identique à ce que prévoyait la loi actuelle. On peut s’interroger sur l’opportunité d’une telle limite temporelle, l’exposé de motifs étant muet sur ce point. Et surtout, quid à l’échéance des dix ans en l’absence de modification législative dans l’intervalle ?

Au vu de l’expérience de la précédente norme, et du domaine d’action où les effets sont assez lents, le RPSL serait favorable à la suppression de cette limite temporelle, tout en maintenant l’exigence du rapport de bilan tous les dix ans.

4. Article 4A alinéa 3 : dérogations

Le contenu est inchangé par rapport aux normes actuelles.

Comme le RPSL a eu l’occasion de le dire lors de différentes consultations sur cette possibilité de dérogation, il n’y est pas opposé, cependant il propose de restreindre quelque peu le cadre territorial de la compensation, tel que le prévoit l’IN 161 : « Dans de tels cas, celui qui réalise des logements doit offrir des compensations équivalentes, de manière à ce que les proportions soient respectées à l'échelle du plan localisé de quartier, du plan de zone, voire de la région commune considérée ».

En effet, dans la mesure où de plus en plus, les mécanismes d’équité territoriale tiennent compte des efforts consentis par les Communes, il parait peu opportun de permettre des compensations dans une autre commune.

5. Article 4A alinéa 2 et 4 : suppression de la distinction selon la zone de fond

Le RPSL est favorable à la suppression de la distinction selon la zone de fond et de prévoir des règles en fonction de la zone de destination uniquement, pour les raisons d’équilibre territorial évoquées dans l’exposé des motifs[7]

6. Article 4A alinéa 4 : exclusion du champ d’application

Si l’exclusion du secteur PAV est bien compréhensible, étant régit par ses propres règles selon la loi spéciale, le RPSL n’est pas favorable à l’exclusion des normes de proportion pour les zones 4B et 4BProt.

En effet, les zones 4B prévoient, bien qu’au sein des villages[8] et des hameaux, des bâtiments comprenant plusieurs logement. Le RPSL considère que dans ces zones-là, la dérogation prévue à l’alinéa 3 est suffisante.

Seule la zone 4B protégée pourrait justifier une exclusion du champ d’application générale.

Conclusion

Le RPSL est globalement favorable au PL 12093 : par rapport à la loi actuelle, il marque un progrès significatif et donne les moyens au Canton de s’approcher des objectifs admis (20% de LUP).

Bien que nettement meilleur que la loi actuelle, il considère que le PL 12093 ne permettra pas de répondre aux besoins prépondérants de toutes les catégories de la population en matière de logement. En effet, il semble essentiel pour ce faire d’envisager une proportion plus grande de logements subventionnés et non spéculatifs, en tout cas tant que la pénurie de logement fait rage à Genève. Il est également important que les logements nouvellement construits se situent exclusivement, sauf rares exception, en zone de développement afin que les proportions visées ici s’appliquent.

Pour toutes ces raisons, le RPSL considère que le PL 12093 constitue un progrès notable, mais ne saurait égaler le double dispositif des IN 161 et 162 afin de mettre en œuvre, à Genève, une véritable politique du logement social.

PLQ Challendin : les Communes de l'Est du Canton doivent également contribuer à la construction de logements pour toutes et tous !

Le 27 novembre 2011, les citoyen-ne-s de Chêne-Bougeries sont appelés à se prononcer sur le PLQ Challendin. Le RPSL appelle à soutenir la construction de ces 200 nouveaux logements de qualité qui contribuent ainsi au rééquilibrage territorial cantonal et dénonce les arguments catastrophistes et de mauvaise foi des référendaires.

Le RPSL soutient vigoureusement le PLQ Challendin dans la Commune de Chêne-Bougeries et espère sincèrement que l'égoïsme d'une petite minorité de privilégiés ne saura pas convaincre une majorité de votants avec des arguments alarmistes et erronés.

En effet, à lire l’argumentaire des référendaires, on croirait parler de la création d'une véritable cité-dortoir alors qu'il s'agit en tout et pour tout de 200 logements, d'immeubles de 4 étages au maximum (limitation imposée par la Commune) et de la préservation d'une maison de maître. En zone urbaine, 200 logements ce n'est jamais qu'un seul immeuble de 4 allées !

Il est temps aujourd'hui que toutes les Communes du Canton contribuent proportionnellement à l'effort de mise à disposition de logements pour les besoins prépondérants de la population. En effet, alors que les projets fleurissent à l'ouest et au sud de Genève, dans des secteurs déjà fortement densifiés et urbains, des égoïsmes locaux et la logique du NIMBY (not in my backyard) bloque des projets somme toute modestes et de qualité à l'est du Canton. Pourtant, ce secteur est largement moins contributeur en logements que le reste du Canton. Preuve en est qu'aucune Commune de la zone Arve-Lac ne compte plus de 15'000 habitants.

Le RPSL salue la position positive des autorités communales de Chêne-Bougeries et espère que les citoyens sauront voir l'intérêt du PLQ Challendin en votant résolument et massivement OUI le 27 novembre 2011.

Image : Clivaz Architectes

Masterplan Praille-Acacias-Vernets

Deuxième prise de position du RPSL

Résolution R 566 et RD 763

En automne 2007, après la présentation de la première version du Masterplan Praille-Acacias-Vernets, le Rassemblement pour une politique sociale du logement relevait un certain nombre de points problématiques dans les options retenues par le Conseil d'Etat concernant ce secteur¹.

Plus d'une année plus tard, le Conseil d'Etat a déposé par-devant le Grand Conseil la résolution R 566² visant à arrêter des options politiques pour l'aménagement de ce secteur.

D'après le Conseil d'Etat, cette résolution se veut être « l'épine dorsale » du projet de loi de déclassement qui sera déposé pour la réalisation de ce secteur.

A cet égard, le RPSL tient à réaffirmer certains éléments qui doivent figurer dans les principes de base de cet aménagement et à rappeler certains points relevés il y a plus d'une année.

Construction de logements et proportion de LUP

Le Masterplan tel que présenté par le Conseil d'Etat en mai 2007, prévoyait un potentiel de 6'000 logements (en plus des 3'000 existants actuellement).

Aujourd'hui, il est spécifié que ce chiffre doit être un minimum en termes de logements à construire sur ce secteur.

Si le RPSL tient à saluer cette évolution, il lui semble que les chiffres avancés devraient être précisés. A cet égard, le RPSL rappelle que la proportion bien connue des urbanismes de « 1 logement pour 1 emploi » doit être impérativement réalisée sur ce secteur, à défaut de quoi cette densification ne pourrait que renforcer la crise du logement plutôt que de la résorber. Actuellement, cette proportion est de 96 % pour toute la Suisse et de 74 % pour le canton de Genève (le quart de ceux qui y travaillent habitent ailleurs).

De plus, le bien que Rapport du Conseil d'Etat précise que « la proportion de logements d'utilité publique (LUP) devra répondre à l'objectif, fixé dans la loi pour la construction de logements d'utilité publique du 24 mai 2007, qui est de disposer d'un parc de LUP de 15% du parc locatif en 2017. Compte tenu de la maîtrise foncière exercée par les collectivités publiques dans le périmètre, le Conseil d'Etat est invité à veiller à ce que cet objectif soit pris en compte dans le périmètre considéré », le RPSL estime que les proportions prévues dans la loi pour la construction de logements d'utilité publique concernant la zone de fond agricole devraient être appliquées dans ce secteur.

Il s'agit, du reste, de la seule option envisageable et compatible avec les principes de mixité développés dans le rapport RD 763.

En effet, la seule « prise en compte dans le périmètre considéré » de l'objectif de 15% de LUP ne saurait être suffisante. Dans la mesure où le Conseil d'Etat considère qu'il y a de la part des investisseurs une aspiration légitime à ce que l’Etat fixe les « règles du jeu » aussitôt que possible, il est étonnant que lesdites règles du jeu ne soient pas plus clairement définies dans la résolution.

Timing

Le RPSL tient à relever que le Conseil d'Etat semble enfin réaliser le fait que le secteur concerné n'est pas une « friche industrielle » et qu'il est nécessaire de tenir compte des activités qui s'y situent actuellement.

Aujourd’hui, 62 % des entreprises de ce secteur sont implantées sur des terrains de la FTI, avec des droits de superficies dont le terme contractuel (jusqu’à 2050) peut être un sérieux frein. Cet obstacle peut cependant être franchi à coup de compensations financières et, surtout, à condition d’avoir d’autres lieux d’implantation à proposer aux entreprises concernées. Où ?

Le RPSL avait déjà relevé en 2007 que le développement du secteur Praille-Acacias-Vernets ne devait pas occulter les projets réalisables à court terme et dont le potentiel peut être estimé à près de 6'000 logements (Communaux d’Ambilly, Les Vergers, etc.).

De plus, si ces projets, développés lors de la précédente législature, semblent aujourd'hui être à bout touchant, force est de constater qu'en l'état l’exécutif cantonal est resté très passif concernant la responsabilité qui lui incombait de choisir et de proposer sans tarder les déclassements en zone de développement de différents lieux favorables à l’habitat, aujourd’hui en zone agricole, tel que le prévoit le Protocole d'accord sur le logement.

Cette inertie, contrastant avec l’énergie consacrée au Masterplan, est d’autant plus regrettable que les procédures jusqu’aux ouvertures de chantiers prennent du temps et que ces déclassements constituent la seule ressource foncière crédible – que cela plaise ou non – si l’on prétend réaliser 10'000 logements d'utilité publique (LUP) en 10 ans.

Conclusion

Le RPSL salue un certain nombre de précisions qui lui semblaient indispensables afin de pouvoir entrer en matière sur l'aménagement de ce secteur. Néanmoins, il lui semble qu'il s'agit de la responsabilité politique du Grand Conseil de prendre des options claires et définies sur plusieurs des principaux axes présentés. Les lignes directrices définies par le Conseil d'Etat sont indéniablement un progrès sur ce projet mais restent encore trop floues pour une évaluation définitive.

Finalement, le RPSL tient à relever que le Conseil d'Etat conclut son rapport en insistant sur l'importance d'une concertation de qualité avec les acteurs, privés et publics, du projet. Si le RPSL ne peut que partager ce point de vue, il attend néanmoins impatiemment qu'une telle démarche se concrétise et ne reste pas en l'état une vaine promesse...

RASSEMBLEMENT POUR UNE POLITIQUE SOCIALE DU LOGEMENT