Introduction :

Le RPSL a été sollicité par la Commission du logement du Grand Conseil pour se prononcer sur le PL 12426.

Objectifs du PL 12426

Selon les auteurs du PL 12426, le but de ce projet de loi serait de favoriser la construction de LUP. Cependant, on peine à comprendre comment on atteindrait cet objectif en limitant les actions de la FPLC.

En effet, le dit PL 12426, propose de modifier la LGL de la manière suivante :

Les auteurs du projet de loi ne modifient pas les buts de la FPLC, mais considèrent que pour atteindre ceux-ci, la FPLC ne pourrait plus, comme c’est le cas aujourd’hui, se profiler en opérateur urbain afin de remplir cette mission : « Pour remplir ses missions, la FPLC prospecte et acquiert des parcelles afin de maîtriser des périmètres, puis les développe en apportant sa collaboration à l’étude et à la réalisation des plans d’aménagement de quartier. Enfin, elle les remet en droit de superficie à des coopératives d’habitation ou les vend à des fondations immobilières de droit public cantonales ou communales, et exceptionnellement à des institutions ou propriétaires privés si leurs buts concordent avec une visée d’utilité publique » (Rapport d’activité 2018 de la FPLC, p.4.)

La réalité de l’aménagement du territoire dans notre Canton nécessite souvent un travail de coordination foncière afin de réaliser les PLQ qui permettent in fine de construire des logements d’utilité publique. C’est pourquoi, il semble essentiel au RPSL que la FPLC puisse continuer à jouer ce rôle d’opérateur foncier et que les limitations apportées par le PL 12426 ne trouvent pas l’aval du Grand conseil.

En effet, celles-ci sont de deux ordres :

• la FPLC ne pourrait plus acquérir des parcelles dans un but de relogement de propriétaires en zone PLQ si celles-ci ne sont pas exclusivement destinées aux logements d’utilité publique,
• celle-ci ne pourrait plus non plus développer des projets en faveur du logement étudiant si ceux-ci ne prévoient pas que lesdits logements seront des LUP.

Ces deux limitations, plutôt que de permettre d’atteindre le but de la FPLC, qui n’est pas remis en cause par les auteurs du projet de loi, vont simplement rendre sa mission plus difficile en limitant les moyens à sa disposition.

La FPLC promoteur de PPE

Par ailleurs, si les auteurs du projet de loi, ce qui semble être le cas, s’inquiètent de voir la FPLC par trop souvent agir au moyen d’opérations foncières débouchant sur d’autres objets que des LUP, il y a peut-être lieu de réfléchir à la proportion mentionnée à l’article 13A de la LGL, plutôt que de limiter ses moyens d’action.

En effet, l’article 13A de la LGL prévoit que :

Art. 13A : Mise à disposition des terrains et immeubles

1 Un minimum de 70% des surfaces brutes de plancher de logements, existantes ou potentielles des immeubles mis à disposition en droit de superficie ou cédé par la Fondation le sera, à parts égales, aux fondations immobilières de droit public et aux coopératives d’habitation sans but lucratif.

2 Le droit de superficie est octroyé aux conditions suivantes :

a) le droit de superficie n’est cessible ou l’aliénation possible qu’en conformité avec l’article 10 de la loi et avec accord du Conseil d’Etat;

b) la durée du droit de superficie est de 99 ans au plus;

c) 5 ans avant l’échéance du droit, les parties doivent s’avertir de leurs intentions quant à son renouvellement éventuel. Si elles le désirent, les parties peuvent prolonger le droit de superficie pour une nouvelle période de trente ans au maximum. La même procédure et les mêmes délais s’appliquent en cas de renouvellements ultérieurs.

Il y a effectivement probablement lieu de débattre des 30% restants. Du point de vue du RPSL, les 30% qui peuvent ne pas être attribués aux fondations immobilières de droit public, ou aux coopératives d’habitation sans but lucratif, ne devrait en aucun cas être aliénés ou sujets potentiels de spéculation foncière.

C’est la raison pour laquelle, concernant le périmètre de l’Adret, expressément évoqué par les auteurs du projet dans l’exposé des motifs, le RPSL considère que la FPLC s’est égarée, non pas en faisant les 32 appartements PPE en droit de superficie, mais en réalisant les 62 appartements en PPE en pleine propriété.

En effet, ces 62 logements, pourront après la période de contrôle de 10 ans, être revendus ou loués sans aucune cautèle de non spéculation. En aucun cas cet élément ne sert le but de la FPLC qui aurait parfaitement pu prévoir les 96 logements en PPE sur droit de superficie, garantissant ainsi un contrôle des prix pour toute la durée du droit de superficie.

Face à ce choix, le RPSL considère qu’une bonne réaction parlementaire n’est certainement pas de rogner les moyens mis à la disposition de la FPLC, mais plutôt de s’assurer que ces moyens ne puissent en aucun cas permettre que la politique foncière du canton débouche sur des opérations avec potentiel spéculatif.

À cet égard, le RPSL propose donc l’adjonction d’un alinéa 3 à l’article 13A de la LGL qui pourrait avoir la teneur suivante :

«³ Pour un maximum de 30% des surfaces brutes de plancher de logements, existantes ou potentielles des immeubles acquis par la Fondation, celle-ci pourra les mettre à disposition de maître d’ouvrage d’utilité public ou les réaliser en droit de superficie prévoyant un contrôle permanent des prix de vente ou de location ».

Conclusion

Le RPSL considère que le PL 12426 se trompe de problématique en visant à restreindre les moyens dont dispose la FPLC pour atteindre ses buts. Il doit par conséquent être rejeté.

Cependant, le RPSL n’est pas opposé à clarifier le champ d’action dans lequel la FPLC doit s’insérer. Il considère en effet que la FPLC, principal outil de la politique foncière du Canton de Genève, n’est pas un opérateur foncier ou urbain comme les autres.

Le RPSL s’oppose à ce que les terrains acquis par la FPLC puissent, à terme, être mis à disposition pour du logement qui pourrait devenir spéculatif. C’est pourquoi, s’il faut laisser à la FPLC la possibilité de développer pour une petite part de ses terrains des logements non-LUP, il y a lieu de s’assurer que ceux-ci seront soustraits à la spéculation.

Le RPSL remercie le Grand Conseil pour son intérêt et se tient à disposition pour de plus amples développements si nécessaires.

Communiqué de presse du RPSL du 5 septembre 2011 :

La nouvelle solution de Mark Muller pour sortir de la crise du logement :

la construction de taudis !

Dans la FAO du 31 août 2011, une lecture attentive nous révèle une modification du règlement d'exécution de la loi générale sur le logement et la protection des locataires (RGL) I 4 05.01 introduisant un nouvel article 2A « Dérogation » qui permet officiellement de péjorer la qualité des logements sociaux en vue d'abaisser les coûts de construction.

En premier lieu, le RPSL dénonce vigoureusement la stratégie choisie par le Conseiller d'Etat en charge : après avoir mandaté un groupe d'expert pour étudier comment diminuer les coûts de construction des logements mais n'avoir pas validé officiellement leurs résultats, justement pour « ne pas porter atteinte à l'habitabilité des logements », Mark Muller choisit de mettre en œuvre néanmoins cette approche, par la voie de la dérogation, la pire en démocratie, et sans concertation ni communication.

Le RPSL s'oppose depuis plusieurs années à cette volonté politique de l'élu libéral de faire du logement au rabais pour les personnes modestes. Cela montre bien la vision du conseiller d'Etat, qui, sans rougir, affirmait trouver parfaitement normal que « les ménages à revenus modestes soient logés dans des logements de moins bonne qualité que ceux plus aisés ».

le RPSL ne peut accepter que le programme des LUP devienne le prétexte pour construire un logement social dévalorisé et dévalorisant. Ces mesures constituent une régression sociale et un démantèlement des compromis sociaux confortés notamment par la signature du Protocole d’accord.

Concrètement, cette modification du règlement permettra de se passer des choses qui font toute la différence entre un vrai logement et un toit sur la tête : les buanderies, les locaux à poussette, les locaux vélos, une salle de bain et des toilettes séparées pour les appartements de 4 pièces et plus, les armoires et rangements dans les cuisines, voire même l'espace suffisant pour permettre la cuisinière et le frigo et, bien sûr, il n'y a pas de petits profits, les armoires et rangements prévus dans les appartements.

Ces restrictions vont permettre des économies de bout de chandelle qui n'auront même pas d'influence à la baisse sur les loyers des locataires, mais uniquement sur la subvention que le DCTI versait pour atteindre les loyers sociaux. Par conséquent, le calcul est très simple, les locataires modestes vont avoir des logements de moins bonne qualité pour le même loyer !

Sans compter qu'en identifiant ces logements en logements pour pauvres, c'est plusieurs décennies de stigmatisation qui se mettent en place, avec l'avènement de vrais quartier de taudis sur notre territoire. A l'heure où le Conseil d'Etat déclare vouloir mettre en place une politique de réduction des inégalités territoriales, cette modification réglementaire va à l'envers du bon sens !

Le Rassemblement pour une politique sociale du logement a pris connaissance à la fin de l'année 2007 du rapport de synthèse "Réduction des coûts de construction des logements d'utilité publique (-20%) du 17.12.07 . Le présent document regroupe les principales remarques du RPSL, sans que celles-ci ne traitent exhaustivement de l’ensemble des mesures évoquées dans le rapport.

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La maîtrise des coûts devrait être l’un des objectifs principaux de tous les acteurs du secteur d’activité de la construction.

C’est pourquoi l’initiative prise en juin 2007 par les Fondations immobilières de droit public, sous l’impulsion de Monsieur Mark MULLER, Conseiller d’Etat en charge du DCTI, d’une consultation intitulée « Réduction des coûts des logements d’utilité publique » et dont le Rapport de synthèse à été publié en décembre 2007 et débattu début février 2008, aurait pu être une initiative intéressante, bien qu’il aurait été préférable de l’appeler « Maîtrise des coûts... » que « Réduction des coûts… ».

Dès le commencement de la réflexion, une orientation a été fixée par Monsieur Mark MULLER et quelques uns des responsables des quatre fondations, un objectif que la déclaration du Conseiller d’Etat, le 15 juin 2007, lors de la réunion de lancement de cette consultation défini parfaitement :

« Entre logement en P.P.E et H.B.M. la différence est aujourd’hui beaucoup trop faible au niveau des coûts. Il est logique que ceux qui ont moins de revenu soient logés moins bien que ceux qui ont de hauts revenus. Il faut donc mettre sur le marché des logements bon marché ».

Cette entrée en matière a logiquement orienté la réflexion vers l’abaissement de la qualité des logements plutôt que vers l’abaissement du prix de revient.

La démarche est regrettable tant au niveau de l'honnêté intellectuelle qu'au niveau du déroulement des travaux du groupe institué.

1.      Une problématique très restrictive

En premier lieu, le RPSL considère qu'il faudrait plutôt chercher à abaisser le prix de revient plutôt que de réduire la qualité des logements.

Dans ce sens, le RPSL propose d’activer les procédures de déclassement de terrains agricoles (ou industriels) pour créer une offre susceptible d’une part de libérer des terrains et, d’autre part, de les libérer à un prix modéré.

Le RPSL s’est opposé à l’augmentation du prix des terrains déclassés issus de la zone agricole.

Aujourd’hui, le RPSL demande que soit appliqué un droit de superficie à CHF 200.-/m2 pour les logements à caractère social (LUP, logements pérennes, certaines coopératives). Une telle mesure contribuerait à abaisser significativement le prix de revient des opérations. En effet, c'est le lieu de rappeler que le prix du terrain intervient à environ 20% du prix de revient total de la réalisation.

2.      A propos de certaines économies

Certaines mesures proposées dans le rapport sont acceptables car elles ne péjorent pas l’habitabilité des logements.

Par exemple :
-       L'augmentation de la taille des opérations;
-  Le remplacement des attiques par un étage complet, voire la possibilité de créer un étage supplémentaire;
-  La non-systèmatisation du calcul des places de parking nécessaires;
-      La suppression des taxes de compensation pour les abris PC, du raccordement en gaz ménager, etc. 

Par contre, de nombreuses propositions du rapport impliquent une véritable régression sociale :

Ø  La systématisation de l’application des minimums LGL, notamment pour les surfaces des pièces, pour leur volume (vide d’étage à 240 cm), voire l’intégration des surfaces de circulation au calcul de la surface des pièces conduisant à une réduction de la surface habitable.

Le minimum LGL a été établi il y a plusieurs dizaines d’années. Pourtant, dans de nombreux immeubles des grands ensembles du début des années 60 (par exemple Le Lignon, la Cité de Meyrin, les immeubles Honegger), qui correspondent à un standard usuel, les surfaces dépassent largement les minimum LGL.

Cette augmentation de la surface correspond à un besoin : une chambre de 3.0m x 3.0m est, objectivement, très petite. D’ailleurs, les normes fédérales prévoient des minimums plus élevés.

Sans compter que ces gabarits sont parfaitement inadaptés pour tous les locataires à mobilité réduite.

Revenir sur les dimensions usuelles des logements d'utilité publique pour préconiser les stricts minimums LGL représenterait un retour en arrière déplorable et honteux.

Ø  Une autre proposition très contestable est « L’assouplissement de la notion actuellement très restrictive de pièce (espace fermé avec lumière naturelle et vue sur l’extérieur) pour permettre la création de nouvelles typologies avec de plus grands espaces polyvalents ».

Dans les faits, de nombreuses pièces de séjours ne sont actuellement pas fermées et cela peut se révéler judicieux.

Mais cet « assouplissement » - au nom de la polyvalence des espaces - peut vite rejeter tout ou partie des pièces vers l’intérieur des bâtiments dans les parties sombres et les moins conviviales (cas de l’opération « Charmilles » par exemple).

La « polyvalence » entre d'ailleurs en contradiction avec la demande d'une séparation des fonctions dans les immeubles afin de limiter les nuisances phoniques sources de conflits de voisinage.

Ø  D’autres suggestions - dont l’impact économique est faible - abaissent significativement la qualité de vie :

- L’abandon du WC séparé pour les 4-5 pièces, mesure élémentaire de confort ;
- Les cuisines « ouvertes », c’est à dire sans cloison entre séjour et cuisine, qui négligent l’occupation différenciée très utile entre ces deux pièces ;
- La pose de revêtement de sol directement sur les dalles (sans isolation phonique entre les étages), qui péjore fortement les relations de voisinage entre locataires ;
- La limitation des baies vitrées « de grande importance » qui peut déboucher, puisque l’on parle de minimum légaux, sur une réduction des vitrages à 10% de la surface de la pièce. Parfaite illustration de « cages à lapins », soit des logements exigus et mal éclairés !
- Enfin, la suppression des balcons - alors que la plupart des nouvelles constructions prendront place dans des zones suburbaines - évacue un espace qui ne peut pas être considéré comme un luxe.

3.      Réduire les coûts ou créer un standard au rabais ?

Une généralisation des exigences minimales de la LGL et de la LCI détourne l'esprit de la loi qui, en instaurant des limites, visait à éviter des dérapages et non à fixer une règle applicable aux logements.

On est en droit de se demander si l'objectif central ne consiste pas avant tout à créer un nouveau standard pour les catégories défavorisées : le logement minimum. Celui-ci devrait se différencier clairement et visiblement des loyers libres, et même des HLM.

Nous estimons que les locataires à faibles revenus doivent continuer à disposer de surfaces et de conditions d'habitat analogues à la majorité des salariés. Ceux-ci, dans les HLM par exemple, ne bénéficient pas de logements d'un standard particulièrement élevé.

Ces conditions d'habitat équivalentes doivent également porter sur les standards énargétiques des bâtiments destinés à acueillir les LUP.

Par contre, pour réduire le coût de construction des LUP, il est tout à fait envisageable de réduire le degré de finition et le standard de certains équipements - comme cela a été réalisé au Lignon il y a plus de 40 ans - sans affecter l'habitabilité des logements.

4.      Pour conclure

L’accord sur le logement n’est pas un accord pour réaliser un logement social au rabais.

Il n’est pas acceptable, au début du 21^ème siècle, de créer des appartements de 5^ème catégorie qui nient - pour des dizaines d’années - des conditions d’habitat correctes.

L’impact social des mesures proposées dans le rapport de synthèse ne doit pas être négligé :

- Stigmatisation des habitants;
-    Logements socialement et économiquement dévalorisés comme le sont aujourd’hui certains petits logements des années’40 et ’50;
- Résistance accrue des communes et de leurs habitants vis-à-vis de ces nouvelles "cages à lapin", qui compliquera et retardera la construction de logements;
- Coûts induits pour les collectivités par le mal-être social des habitant-e-s.

Pour le RPSL, des mesures d’économie sont à chercher ailleurs, notamment :

- Un prix de terrain non spéculatif ;
-    Une meilleure utilisation du sol (IUS supérieurs à 1.0) et des plans d’aménagement menant à des économies (nombres d’étages, parkings en surface, etc.).
- Des solutions constructives, simples, fiables et économiques.

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En conclusion, le RPSL ne peut accepter que le programme des LUP devienne le prétexte pour construire un logement social dévalorisé et dévalorisant.

L’argumentation de réaliser des « opérations-témoins » - déjà projetées par certaines Fondations - est inadmissible, car lesdites opérations visent à faire entrer dans les faits ces logements au rabais.

On se demande d'ailleurs par qui elles seront évaluées sinon par ceux qui mettent en avant aujourd’hui ces mesures régressives.

De plus, Monsieur Mark MULLER veut aller plus loin, plus vite. Lors de la réunion de clôture de la consultation le 8 février 2008, il a déclaré qu’il ne fallait pas attendre la réalisation de ces opérations-témoins, qu’il juge inutiles, pour mettre en œuvre les mesures contenues dans le Rapport de synthèse.

Le Rassemblement pour une politique sociale du logement considère que la mise en œuvre de mesures visant à mettre en place un logement social au rabais constitue une régression sociale et un démantèlement des compromis sociaux confortés notamment par la signature du Protocole d’accord.




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