Masterplan Praille-Acacias-Vernets

Deuxième prise de position du RPSL

Résolution R 566 et RD 763

En automne 2007, après la présentation de la première version du Masterplan Praille-Acacias-Vernets, le Rassemblement pour une politique sociale du logement relevait un certain nombre de points problématiques dans les options retenues par le Conseil d'Etat concernant ce secteur¹.

Plus d'une année plus tard, le Conseil d'Etat a déposé par-devant le Grand Conseil la résolution R 566² visant à arrêter des options politiques pour l'aménagement de ce secteur.

D'après le Conseil d'Etat, cette résolution se veut être « l'épine dorsale » du projet de loi de déclassement qui sera déposé pour la réalisation de ce secteur.

A cet égard, le RPSL tient à réaffirmer certains éléments qui doivent figurer dans les principes de base de cet aménagement et à rappeler certains points relevés il y a plus d'une année.

Construction de logements et proportion de LUP

Le Masterplan tel que présenté par le Conseil d'Etat en mai 2007, prévoyait un potentiel de 6'000 logements (en plus des 3'000 existants actuellement).

Aujourd'hui, il est spécifié que ce chiffre doit être un minimum en termes de logements à construire sur ce secteur.

Si le RPSL tient à saluer cette évolution, il lui semble que les chiffres avancés devraient être précisés. A cet égard, le RPSL rappelle que la proportion bien connue des urbanismes de « 1 logement pour 1 emploi » doit être impérativement réalisée sur ce secteur, à défaut de quoi cette densification ne pourrait que renforcer la crise du logement plutôt que de la résorber. Actuellement, cette proportion est de 96 % pour toute la Suisse et de 74 % pour le canton de Genève (le quart de ceux qui y travaillent habitent ailleurs).

De plus, le bien que Rapport du Conseil d'Etat précise que « la proportion de logements d'utilité publique (LUP) devra répondre à l'objectif, fixé dans la loi pour la construction de logements d'utilité publique du 24 mai 2007, qui est de disposer d'un parc de LUP de 15% du parc locatif en 2017. Compte tenu de la maîtrise foncière exercée par les collectivités publiques dans le périmètre, le Conseil d'Etat est invité à veiller à ce que cet objectif soit pris en compte dans le périmètre considéré », le RPSL estime que les proportions prévues dans la loi pour la construction de logements d'utilité publique concernant la zone de fond agricole devraient être appliquées dans ce secteur.

Il s'agit, du reste, de la seule option envisageable et compatible avec les principes de mixité développés dans le rapport RD 763.

En effet, la seule « prise en compte dans le périmètre considéré » de l'objectif de 15% de LUP ne saurait être suffisante. Dans la mesure où le Conseil d'Etat considère qu'il y a de la part des investisseurs une aspiration légitime à ce que l’Etat fixe les « règles du jeu » aussitôt que possible, il est étonnant que lesdites règles du jeu ne soient pas plus clairement définies dans la résolution.

Timing

Le RPSL tient à relever que le Conseil d'Etat semble enfin réaliser le fait que le secteur concerné n'est pas une « friche industrielle » et qu'il est nécessaire de tenir compte des activités qui s'y situent actuellement.

Aujourd’hui, 62 % des entreprises de ce secteur sont implantées sur des terrains de la FTI, avec des droits de superficies dont le terme contractuel (jusqu’à 2050) peut être un sérieux frein. Cet obstacle peut cependant être franchi à coup de compensations financières et, surtout, à condition d’avoir d’autres lieux d’implantation à proposer aux entreprises concernées. Où ?

Le RPSL avait déjà relevé en 2007 que le développement du secteur Praille-Acacias-Vernets ne devait pas occulter les projets réalisables à court terme et dont le potentiel peut être estimé à près de 6'000 logements (Communaux d’Ambilly, Les Vergers, etc.).

De plus, si ces projets, développés lors de la précédente législature, semblent aujourd'hui être à bout touchant, force est de constater qu'en l'état l’exécutif cantonal est resté très passif concernant la responsabilité qui lui incombait de choisir et de proposer sans tarder les déclassements en zone de développement de différents lieux favorables à l’habitat, aujourd’hui en zone agricole, tel que le prévoit le Protocole d'accord sur le logement.

Cette inertie, contrastant avec l’énergie consacrée au Masterplan, est d’autant plus regrettable que les procédures jusqu’aux ouvertures de chantiers prennent du temps et que ces déclassements constituent la seule ressource foncière crédible – que cela plaise ou non – si l’on prétend réaliser 10'000 logements d'utilité publique (LUP) en 10 ans.

Conclusion

Le RPSL salue un certain nombre de précisions qui lui semblaient indispensables afin de pouvoir entrer en matière sur l'aménagement de ce secteur. Néanmoins, il lui semble qu'il s'agit de la responsabilité politique du Grand Conseil de prendre des options claires et définies sur plusieurs des principaux axes présentés. Les lignes directrices définies par le Conseil d'Etat sont indéniablement un progrès sur ce projet mais restent encore trop floues pour une évaluation définitive.

Finalement, le RPSL tient à relever que le Conseil d'Etat conclut son rapport en insistant sur l'importance d'une concertation de qualité avec les acteurs, privés et publics, du projet. Si le RPSL ne peut que partager ce point de vue, il attend néanmoins impatiemment qu'une telle démarche se concrétise et ne reste pas en l'état une vaine promesse...

RASSEMBLEMENT POUR UNE POLITIQUE SOCIALE DU LOGEMENT

Prise de position du RPSL sur la consultation PL 10258 modifiant la Loi sur l’énergie (L 2 30)

Introduction

La mise en œuvre de mesures incitatives et contraignantes en matière d’économies d’énergies et de protection de l’air correspond aux attentes du RPSL et des locataires qui sont à la merci de l’augmentation constante des charges de chauffage.

L’immobilier absorbe approximativement 50% de l’énergie dépensée dans notre canton, il est donc particulièrement important d’agir dans ce domaine.

Ces différentes mesures sont nécessaire, elles présentent entre autre l’avantage de créer de nombreux emplois locaux dans ce domaine.

Globalement, le RPSL soutient cette modification de la Loi sur l’énergie notamment pour les articles entrant dans le champ de ses compétences.


Commentaires sur les principales modifications du projet


1) Généralités

Dans le PL 10258 les standards et les seuils énergétiques applicables, notamment ceux prévus aux articles 6 al. 16, 14 al. 3, 15 al. 9, 15A al. 5, 15B al. 4 ; 15C al. 1, 21 al. 2, 22F al. 5 in fine, seront définis dans le Règlement d’application de la Loi sur l’énergie.

Dans la mesure où ces chiffres sont un aspect fondamental du projet de loi, il est difficile de se prononcer sur ces questions.

L’article 13A du Règlement d’application de la Loi sur l’énergie prévoit la constitution d’une Commission du standard énergétique composée de trois représentants de l’administration, de trois représentants des milieux économiques et de trois représentants des milieux écologiques. Il semble néanmoins que le Conseil d’Etat entende y intégrer également des représentants des milieux bailleurs et locataires. Le RPSL salue cette ouverture, mais s’interroge néanmoins sur le fait de savoir si fixer ces standards par voie réglementaire est suffisant au regard du niveau législatif matériel.

De manière générale, le projet de loi renvoie beaucoup au règlement, également dans toute une série d’exception. Là également, nous nous interrogeons sur le niveau législatif choisi.


2) Planification énergétique territoriale (art. 11 LEnerg et 3 LGZD)

Le RPSL salue le fait que la loi prévoie une obligation et coordination pour tous les PLQ de contenir un concept énergétique territorial et d’intégrer une stratégie d’assainissement des bâtiments et des chauffages les plus polluants existants.

La loi devrait également prévoir la possibilité d’imposer la création d’un réseau d’énergie thermique et le raccordement à ce dernier.


3) Construction et rénovation de bâtiments (art. 14, 15 LEnerg)

Le RPSL considère que pour les bâtiments neufs, la limitation à 80% des besoins admissibles en chaleur qui pourront être satisfaits par des énergies non renouvelables est un maximum. Un tiers d’énergie renouvelable semblerait plus adéquat : dans le bâtiment les délais sont très longs et on ne peut pas revenir à la charge tous les 5 ans, autant aller aussi loin que possible lors de travaux quant ceux-ci sont opérés.

La loi prévoit l’installation obligatoire de panneaux solaires thermiques sur tous les bâtiments neufs et lors de la rénovation de la toiture d’un bâtiment existant. Néanmoins, il est tout aussi important de d'installer du photovoltaïque (production d'électricité) avec un mécanisme à régler avec les SIG (obligation de rachat actuel ou contracting).

Le RPSL considère donc que le principe des exceptions devrait être détaillé dans la loi et de prévoir les hypothèses où celles-ci sont admissibles.

Il y a lieu également de prévoir l’obligation de réaliser des audits énergétiques et de conclure des contrats à la performance pour les grands consommateurs. Cette obligation va de paire avec l’introduction de la certification énergétique.


4) Exploitation de bâtiment (art. 15A, 15B LEnerg)

Le RPSL salue le suivi systématique du parc de bâtiments existant et obligation de réaliser des audits et d’engager des mesures lorsque la performance n’est pas satisfaisante.

Un tel suivi implique l’obligation de réaliser des audits énergétiques et de conclure des contrats à la performance pour les grands consommateurs et l’introduction de la certification énergétique.

De telles mesures impliquent néanmoins de doter l’administration de moyens efficaces afin que ces mesures ne restent pas lettre morte.


5) Exemplarité de l’Etat et des collectivités publiques (art. 16 LEnerg)

L’obligation de réaliser un concept énergétique pour toutes constructions et rénovation, l’obligation pour tous les bâtiments neufs d’être conformes à un haut standard énergétique (en accord avec la LCI), l’obligation d’afficher le certificat énergétique à l’entrée des bâtiments, les nouvelles exigences quant à la consommation et l’efficacité énergétique de l’éclairage et des illuminations du domaine public et la possibilité d’édicter des prescriptions pour l’acquisition d’équipements par les collectivités publiques sont autant de mesures que le RPSL soutient.


Répercussion sur les loyers

Le projet de loi ne prévoit aucune disposition concernant les loyers. Le RPSL en conclut que les loyers résultants des travaux seront conformes à la LDTR. Au vu des nombreuses subventions cantonales et fédérales existant dans ce domaine, il nous semble exclu que la LDTR soit modifiée pour augmenter le loyer maximum après les travaux.

Il semble d’ailleurs que le maintient du loyer maximum soit parfaitement proportionné dans la mesure où les économies d’énergie réalisées profitent également aux bailleurs, les coûts de l’énergie des communs étant compris dans le montant des loyers.

De plus, les mesures prévues concernant la déductibilité et l’amortissement des travaux sont suffisantes pour justifier aucune augmentation des loyers maximums après travaux.


Remarques conclusives

Ce projet de loi correspond au stade actuel des connaissances en matière de consommation et d’économies des énergies pour l’exploitation et la vie de bâtiments, une fois terminée leur construction ou leur réhabilitation. Il ne faut pas perdre de vue que nous ne pouvons avoir qu’une idée encore fort imprécise des quantités d’énergies « grises » consommées en amont pour les processus de production des matériaux, pour leur transport et pour leur mise en œuvre sur les chantiers. Or, il y a, dans ces domaines, des gisements d’économies importants.

Si des ingénieurs ont pu calculer qu’en moyenne 1 mètre cube de béton une fois coulé équivaut à 500 KW (tout compris), les matériaux livrés, y-compris les isolants tels que la laine de verre ou de pierre, ne comportent aucune indication sur l’énergie qui a été nécessaire à leur fabrication ; l’Europe commence à réfléchir à des critères en vue d’indiquer, sur les produits, ces quantités d’énergies. Auxquelles il faut rajouter, de cas en cas, celles propres aux transports et mises en œuvre. Mais on n’en est pas encore là.

Le but de ces développements futurs est de mettre en balance le bilan énergétique complet de la construction et celui de l’exploitation des bâtiments (soit de fixer un rapport rationnel et raisonnable entre les deux (par exemple on pourra considérer comme optimum que la quantité d’énergie dévolue à la construction représente 3, 4 ou 5 années d’énergie d’exploitation).

Cette question n’est pas sans importance, si l’on se réfère à un bâtiment actuellement en construction, le Rolex Learning Center de l’EPFL qui est censé répondre aux critères « minérgie » lors de sa future exploitation, mais qui aura coûté en énergies « grises » et mise en œuvre l’équivalent de quelque 45-50 ans d’exploitation, selon des ingénieurs critiques !

Mais d’ici à ce que nous ayons une maîtrise suffisante du processus en amont, il convient que l’Etat tienne des statistiques sur la consommation énergétiques des immeubles, les compare aux prévisions élaborées lors des projets et rende public les résultats annuels. Notamment à l’intention des usagers, propriétaires et locataires, qui devraient recevoir un bilan de performance énergétique avec leur décompte annuel de chauffage. Une manière d’impliquer et de responsabiliser tout le monde ? Espérons-le !

Le Rassemblement pour une politique sociale du logement a pris connaissance à la fin de l'année 2007 du rapport de synthèse "Réduction des coûts de construction des logements d'utilité publique (-20%) du 17.12.07 . Le présent document regroupe les principales remarques du RPSL, sans que celles-ci ne traitent exhaustivement de l’ensemble des mesures évoquées dans le rapport.

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La maîtrise des coûts devrait être l’un des objectifs principaux de tous les acteurs du secteur d’activité de la construction.

C’est pourquoi l’initiative prise en juin 2007 par les Fondations immobilières de droit public, sous l’impulsion de Monsieur Mark MULLER, Conseiller d’Etat en charge du DCTI, d’une consultation intitulée « Réduction des coûts des logements d’utilité publique » et dont le Rapport de synthèse à été publié en décembre 2007 et débattu début février 2008, aurait pu être une initiative intéressante, bien qu’il aurait été préférable de l’appeler « Maîtrise des coûts... » que « Réduction des coûts… ».

Dès le commencement de la réflexion, une orientation a été fixée par Monsieur Mark MULLER et quelques uns des responsables des quatre fondations, un objectif que la déclaration du Conseiller d’Etat, le 15 juin 2007, lors de la réunion de lancement de cette consultation défini parfaitement :

« Entre logement en P.P.E et H.B.M. la différence est aujourd’hui beaucoup trop faible au niveau des coûts. Il est logique que ceux qui ont moins de revenu soient logés moins bien que ceux qui ont de hauts revenus. Il faut donc mettre sur le marché des logements bon marché ».

Cette entrée en matière a logiquement orienté la réflexion vers l’abaissement de la qualité des logements plutôt que vers l’abaissement du prix de revient.

La démarche est regrettable tant au niveau de l'honnêté intellectuelle qu'au niveau du déroulement des travaux du groupe institué.

1.      Une problématique très restrictive

En premier lieu, le RPSL considère qu'il faudrait plutôt chercher à abaisser le prix de revient plutôt que de réduire la qualité des logements.

Dans ce sens, le RPSL propose d’activer les procédures de déclassement de terrains agricoles (ou industriels) pour créer une offre susceptible d’une part de libérer des terrains et, d’autre part, de les libérer à un prix modéré.

Le RPSL s’est opposé à l’augmentation du prix des terrains déclassés issus de la zone agricole.

Aujourd’hui, le RPSL demande que soit appliqué un droit de superficie à CHF 200.-/m2 pour les logements à caractère social (LUP, logements pérennes, certaines coopératives). Une telle mesure contribuerait à abaisser significativement le prix de revient des opérations. En effet, c'est le lieu de rappeler que le prix du terrain intervient à environ 20% du prix de revient total de la réalisation.

2.      A propos de certaines économies

Certaines mesures proposées dans le rapport sont acceptables car elles ne péjorent pas l’habitabilité des logements.

Par exemple :
-       L'augmentation de la taille des opérations;
-  Le remplacement des attiques par un étage complet, voire la possibilité de créer un étage supplémentaire;
-  La non-systèmatisation du calcul des places de parking nécessaires;
-      La suppression des taxes de compensation pour les abris PC, du raccordement en gaz ménager, etc. 

Par contre, de nombreuses propositions du rapport impliquent une véritable régression sociale :

Ø  La systématisation de l’application des minimums LGL, notamment pour les surfaces des pièces, pour leur volume (vide d’étage à 240 cm), voire l’intégration des surfaces de circulation au calcul de la surface des pièces conduisant à une réduction de la surface habitable.

Le minimum LGL a été établi il y a plusieurs dizaines d’années. Pourtant, dans de nombreux immeubles des grands ensembles du début des années 60 (par exemple Le Lignon, la Cité de Meyrin, les immeubles Honegger), qui correspondent à un standard usuel, les surfaces dépassent largement les minimum LGL.

Cette augmentation de la surface correspond à un besoin : une chambre de 3.0m x 3.0m est, objectivement, très petite. D’ailleurs, les normes fédérales prévoient des minimums plus élevés.

Sans compter que ces gabarits sont parfaitement inadaptés pour tous les locataires à mobilité réduite.

Revenir sur les dimensions usuelles des logements d'utilité publique pour préconiser les stricts minimums LGL représenterait un retour en arrière déplorable et honteux.

Ø  Une autre proposition très contestable est « L’assouplissement de la notion actuellement très restrictive de pièce (espace fermé avec lumière naturelle et vue sur l’extérieur) pour permettre la création de nouvelles typologies avec de plus grands espaces polyvalents ».

Dans les faits, de nombreuses pièces de séjours ne sont actuellement pas fermées et cela peut se révéler judicieux.

Mais cet « assouplissement » - au nom de la polyvalence des espaces - peut vite rejeter tout ou partie des pièces vers l’intérieur des bâtiments dans les parties sombres et les moins conviviales (cas de l’opération « Charmilles » par exemple).

La « polyvalence » entre d'ailleurs en contradiction avec la demande d'une séparation des fonctions dans les immeubles afin de limiter les nuisances phoniques sources de conflits de voisinage.

Ø  D’autres suggestions - dont l’impact économique est faible - abaissent significativement la qualité de vie :

- L’abandon du WC séparé pour les 4-5 pièces, mesure élémentaire de confort ;
- Les cuisines « ouvertes », c’est à dire sans cloison entre séjour et cuisine, qui négligent l’occupation différenciée très utile entre ces deux pièces ;
- La pose de revêtement de sol directement sur les dalles (sans isolation phonique entre les étages), qui péjore fortement les relations de voisinage entre locataires ;
- La limitation des baies vitrées « de grande importance » qui peut déboucher, puisque l’on parle de minimum légaux, sur une réduction des vitrages à 10% de la surface de la pièce. Parfaite illustration de « cages à lapins », soit des logements exigus et mal éclairés !
- Enfin, la suppression des balcons - alors que la plupart des nouvelles constructions prendront place dans des zones suburbaines - évacue un espace qui ne peut pas être considéré comme un luxe.

3.      Réduire les coûts ou créer un standard au rabais ?

Une généralisation des exigences minimales de la LGL et de la LCI détourne l'esprit de la loi qui, en instaurant des limites, visait à éviter des dérapages et non à fixer une règle applicable aux logements.

On est en droit de se demander si l'objectif central ne consiste pas avant tout à créer un nouveau standard pour les catégories défavorisées : le logement minimum. Celui-ci devrait se différencier clairement et visiblement des loyers libres, et même des HLM.

Nous estimons que les locataires à faibles revenus doivent continuer à disposer de surfaces et de conditions d'habitat analogues à la majorité des salariés. Ceux-ci, dans les HLM par exemple, ne bénéficient pas de logements d'un standard particulièrement élevé.

Ces conditions d'habitat équivalentes doivent également porter sur les standards énargétiques des bâtiments destinés à acueillir les LUP.

Par contre, pour réduire le coût de construction des LUP, il est tout à fait envisageable de réduire le degré de finition et le standard de certains équipements - comme cela a été réalisé au Lignon il y a plus de 40 ans - sans affecter l'habitabilité des logements.

4.      Pour conclure

L’accord sur le logement n’est pas un accord pour réaliser un logement social au rabais.

Il n’est pas acceptable, au début du 21^ème siècle, de créer des appartements de 5^ème catégorie qui nient - pour des dizaines d’années - des conditions d’habitat correctes.

L’impact social des mesures proposées dans le rapport de synthèse ne doit pas être négligé :

- Stigmatisation des habitants;
-    Logements socialement et économiquement dévalorisés comme le sont aujourd’hui certains petits logements des années’40 et ’50;
- Résistance accrue des communes et de leurs habitants vis-à-vis de ces nouvelles "cages à lapin", qui compliquera et retardera la construction de logements;
- Coûts induits pour les collectivités par le mal-être social des habitant-e-s.

Pour le RPSL, des mesures d’économie sont à chercher ailleurs, notamment :

- Un prix de terrain non spéculatif ;
-    Une meilleure utilisation du sol (IUS supérieurs à 1.0) et des plans d’aménagement menant à des économies (nombres d’étages, parkings en surface, etc.).
- Des solutions constructives, simples, fiables et économiques.

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En conclusion, le RPSL ne peut accepter que le programme des LUP devienne le prétexte pour construire un logement social dévalorisé et dévalorisant.

L’argumentation de réaliser des « opérations-témoins » - déjà projetées par certaines Fondations - est inadmissible, car lesdites opérations visent à faire entrer dans les faits ces logements au rabais.

On se demande d'ailleurs par qui elles seront évaluées sinon par ceux qui mettent en avant aujourd’hui ces mesures régressives.

De plus, Monsieur Mark MULLER veut aller plus loin, plus vite. Lors de la réunion de clôture de la consultation le 8 février 2008, il a déclaré qu’il ne fallait pas attendre la réalisation de ces opérations-témoins, qu’il juge inutiles, pour mettre en œuvre les mesures contenues dans le Rapport de synthèse.

Le Rassemblement pour une politique sociale du logement considère que la mise en œuvre de mesures visant à mettre en place un logement social au rabais constitue une régression sociale et un démantèlement des compromis sociaux confortés notamment par la signature du Protocole d’accord.




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